Andere Länder - andere Regeln ...
Gesetze, Banken, Steuern und Notare in Spanien
In Spanien gelten einige spezielle Regeln und Prozesse, die den Immobilienerwerb betreffen, insbesondere im Vergleich zu anderen europäischen Ländern. Wenn es um Banken, Steuern, Gesetze und Notare geht, gibt es einige wichtige Aspekte, die Käufer, insbesondere Ausländer, kennen sollten:
1. Rolle der Banken und Hypotheken in Spanien
- Hypothekenangebote: Spanische Banken bieten Hypotheken für internationale Käufer an, aber häufig mit höheren Zinsen und strengeren Anforderungen als für spanische Staatsbürger.
- Belastungsprüfung: Banken prüfen die finanzielle Situation des Käufers gründlich, und die Immobilie selbst wird von der Bank bewertet, um sicherzustellen, dass ihr Wert den Anforderungen entspricht.
- Finanzierungsanteil: Ausländer erhalten häufig Hypotheken für maximal 60-70 % des Immobilienwertes, während spanische Bürger bis zu 80 % erhalten können.
- Non-Resident Bank Account: Ausländische Käufer müssen in der Regel ein Bankkonto bei einer spanischen Bank eröffnen, um damit Immobilien- und Nebenkosten zu bezahlen.
2. Gesetzliche Bestimmungen und Registrierung
- Nota Simple: Vor dem Kauf wird ein „Nota Simple“ vom Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) angefordert. Dieses Dokument gibt Informationen über den rechtlichen Status der Immobilie (Eigentümer, bestehende Hypotheken, Belastungen).
- Energiezertifikat: Jede Immobilie, die verkauft oder vermietet wird, muss ein Energieeffizienz-Zertifikat besitzen, das vom Verkäufer zur Verfügung gestellt werden muss.
- Anzahlung: In Spanien ist es üblich, eine Anzahlung (10 % des Kaufpreises) zu leisten, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Diese Anzahlung dient der Bindung des Käufers.
- Eigentümergesellschaften (Comunidad de Propietarios): Bei Eigentumswohnungen ist es wichtig, die Regelungen der Eigentümergemeinschaft zu kennen, da diese oft strenge Regelungen über die Nutzung und Instandhaltung der Immobilie enthalten.
3. Notare und deren Rolle
- Öffentliche Beurkundung: Ein Notar muss den Kaufvertrag in Spanien beglaubigen. Der Notar bestätigt die Rechtmäßigkeit des Vertrages und stellt sicher, dass alle erforderlichen Dokumente vorliegen.
- Kosten für Notar und Grundbucheintrag: Notarkosten trägt meist der Käufer und sie betragen normalerweise etwa 0,1-0,5 % des Kaufpreises. Zudem fallen Grundbuchgebühren an, die ebenfalls der Käufer übernimmt.
- Überprüfung von Lasten: Der Notar überprüft ebenfalls, ob die Immobilie lastenfrei ist, aber diese Prüfung ist begrenzt. Ein externer Anwalt kann empfohlen sein, um zusätzliche Sicherheit zu gewährleisten.
4. Steuern beim Kauf und Verkauf von Immobilien
- Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP): Bei bestehenden Immobilien zahlt der Käufer eine Grunderwerbssteuer, die je nach Region zwischen 6 % und 10 % des Kaufpreises liegt.
- Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) bei Neubauten: Beim Kauf eines Neubaus zahlt der Käufer 10 % Mehrwertsteuer, zusätzlich eine Stempelsteuer von 1-2 %.
- Plusvalía Municipal: Dies ist eine Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks seit dem letzten Kauf. Sie wird vom Verkäufer bezahlt, kann aber verhandelt werden.
- Kapitalertragssteuer: Bei Gewinn aus dem Verkauf muss der Verkäufer eine Kapitalertragssteuer zahlen, die für Nicht-Residenten 21 % beträgt (auf den Gewinn).
5. Residencia und die N.I.E.
- Número de Identidad de Extranjero (N.I.E.): Die N.I.E. ist eine Identifikationsnummer für Ausländer und in Spanien Pflicht für jeden Immobilienkauf. Sie wird für Steuerzwecke und die Anmeldung der Immobilie benötigt.
- Golden Visa: Ausländer, die Immobilien im Wert von mindestens 500.000 Euro erwerben, können ein „Golden Visa“ beantragen, welches Aufenthaltsrechte für den Käufer und seine Familie in Spanien ermöglicht.
6. Schutzmaßnahmen und Beratung
- Externe Anwälte: Es wird dringend empfohlen, sich von einem unabhängigen Anwalt beraten zu lassen, der die gesetzlichen Vorschriften kennt und sicherstellt, dass die Immobilie keine versteckten Belastungen hat.
- Bankgarantie: Für Neubauten ist eine Bankgarantie gesetzlich vorgeschrieben, die sicherstellt, dass geleistete Anzahlungen abgesichert sind, falls der Bauunternehmer insolvent wird.
Die wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf in Spanien:
- Einholen der N.I.E.
- Eröffnung eines spanischen Bankkontos
- Auswahl eines unabhängigen Anwalts für rechtliche Beratung
- Anzahlung und Abschluss eines privaten Kaufvertrags
- Notarieller Abschluss und Grundbucheintrag
- Bezahlung aller Steuern und Gebühren
