Investitionsrechnung: Ein Beispiel
Ferien-Immobilie vs. Langzeitvermietung
Hier geht's um die „echten“ Zahlen und Fakten zum Vergleichen eines Investments in entweder Ferienwohnungen oder Wohnungen zur Langzeitmiete. Die Aufteilung erfolgt in mehrere Abschnitte in der Reihenfolge des Entstehens der Kosten und Einnahmen. Die angenommenen Annahmen werden detailliert erklärt und danach in der Gegenüberstellung verwendet.
Anschaffung
Ferienwohnungen sind grundsätzlich im Anschaffungspreis deutlich höher als vergleichbare Wohnimmobilien. Die Gründe liegen im Wesentlichen bei den Faktoren
- erhöhtes Angebot in einem stark verdichteten Markt
- höhere Kosten der Ausstattung
- Notwendigkeit einer Genehmigung/Lizenz der spanischen Kommunalverwaltungen für die Vermietung als Kurzzeitmiete in Feriengebieten
Die anfallende Grunderwerbsteuer ist bei beiden Investitionen gleich hoch und beträgt derzeit in der Region Alicante 10 Prozent.
Vermietung
Es wird unterstellt, dass bei beiden Modellen vermietet wird und eine Einnahmeabsicht besteht. Bei Wohnungen zur Langzeitvermietung kann der Erwerber sich frei entscheiden, diese auch nur selbst zu nutzen. Bei dem Erwerb einer Ferienimmobilie kann der Erwerber dieses nicht.
Steuern
Die jährlichen Netto-Einnahmen aus Vermietung unterliegen jeweils einer Einkommensbesteuerung von zurzeit 21 Prozent. Allerdings gewährt das Finanzamt bei einer Langzeit-Vermietung als Wohnraum eine Art steuerlichen Rabatt von 60 Prozent auf die anfallenden Steuern. Dies ist ein Instrument zur Schaffung von Wohnraum für Bürger.
Auslastung
Die Nachfrage von solventen Mietern nach gutem und bezahlbaren Wohnraum ist, wie in allen Metropolen, entsprechend hoch. Daher ist der Ansatz bei der Langzeit-Vermietung 100 Prozent des Jahres. Bei einer Ferienimmobilie ist eine Annahme deutlich schwieriger zu benennen.
- Zunächst gilt es den Mietzeitraum zu bestimmen. Wie in allen Ferienregionen teilt sich das Jahr in
Saisonzeiten
auf. Die Hauptsaison läuft mit 5 Monaten vom 1. Mai bis 31. September. Die Vor-/Nachsaison läuft mit 4 Monaten über die Zeiträume von März bis April und von Oktober bis November und die Nebensaison über 3 Monate (Winter) von Dezember bis Februar.
Nimmt man die durchschnittliche Belegungszeit und Auslastung an, kommt man
Daraus ergeben sich folgende Annahmen:
5 Monate Hauptsaison mit einem Tagesmietpreis von 120 € = 150 Tage x 120 € = 18.000 €
4 Monate Vor-/Nachsaison mit einem Tagesmietpreis von 90 € = 120 Tage x 90 € = 10.800 €
3 Monate Nebensaison mit einem Tagesmietpreis von 60 € = 90 Tage x 60 € = 5.400 €
Diese Annahme muss ins Verhältnis gesetzt werden, da sie eine Vollauslastung unterstellt. Aufgrund der hohen Angebotsdichte hat unsere Marktanalyse folgende Auslastungen ergeben:
Hauptsaison Auslastungs- / Belegungsgrad 80 % von 18.000 € = 14.400 €
Vor-/Nachsaison Auslastungs-/Belegungsgrad 50 % von 10.800 € = 5.400 €
Nebensaison Auslastungs-/Belegungsgrad 20 % von 5.400 € = 1.080 €
Jahres-Mieteinnahme FeWo-Vermietung 20.880 €
- Zur Vermietung und deren Organisation muss eine Agentur vor Ort beauftragt werden. Deren Gebühren betragen zwischen 15 und 25 Prozent der Mieteinnahmen. Als Annahme wird der Mittelwert von 20 Prozent angenommen.
- Die Wohnung muss auf den üblichen, großen Portalen eingestellt werden, (AirBnB, FeWo Direkt, booking.com etc.). deren Gebühren zwischen 8 und 15 Prozent betragen. Als Annahme wird der Mittelwert von 10 Prozent angenommen.
- Bei einer Ferienvermietung mit häufigem Wechsel der Mieter muss eine erhöhte Abnutzung des Inventars angenommen werden. Dieser Wert liegt bei etwa 5 Prozent der Mieteinnahmen.
Bei einer Langzeitvermietung garantieren wir eine Netto-Mieteinnahme von 850 € /mtl.
